中国发展房地产信托投资基金的思考

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中国发展房地产信托投资基金的思考

[摘要]中国发展房地产投资信托基金具有可行性,但中国发展房地产投资信托基金缺乏有力的法律保障,缺少对房地产信托的税收激励政策及相应人才的缺乏,在一定程度上妨碍了房地产投资信托基金的发展。因此,健全中国房地产投资信托基金有关法律法规,完善其组织形式并加强管理非常重要。
  [关键词]中国;房地产信托投资基金;可行性
   
  一、目前中国房地产业金融现状
  
  房地产业作为中国经济支柱产业之一,其兴盛与衰败对于国民经济的影响无疑是至关重要的。随着宏观调控的进一步深入开展,房地产企业的资金来源渠道狭窄,房地产金融产品单一的弊端逐步显现出来。据《中国房地产资金来源状况分析报告》统计,自2002年以来,国内房地产企业只有61家实现上市融资,融资总额仅为80亿元左右。房地产业直接融资比例不超过2%,因此房地产投资资金仍然主要是银行贷款。2006年第一季度,由于上年储备项目较多,房地产贷款投入有所增加,房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19%,而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大,购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17.3%。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重,2001~2004年分别为43.6%、48.1%、49.4%、40.9%,2005年3月末为36.3%。①因此,充分拓展当前国内的融资渠道,如上市、发债、信托、产业基金、信托投资基金等融资渠道,是当前房地产开发企业摆脱融资困境的重要出路。
  
  二、中国发展房地产投资信托基金的可行性分析
  
  1.在中国近4万亿元的居民金融资产中,储蓄存款占70%左右,居民金融资产膨胀和投资渠道不畅的矛盾,已成为中国金融领域的一大主要矛盾,这一矛盾也是冲击市场的不稳定因素,如不加以解决,就有可能使中国经济的高速增长遇到阻碍。同时,房地产贷款的严加控制与蓬勃兴旺的房地产行业巨大的资金需求也形成了一大矛盾。房地产投资信托基金的设立和发展则可使房地产企业在银行贷款之外找到一个新的融资途径,同时也为居民大量金融资产投资提供了多元化的选择,有助于化解上述两大矛盾,从而推进中国的金融改革和金融创新。
  2.中国发展房地产投资信托基金有利于推进现代企业制度的完善,规范信托投资公司和基金管理公司的运营。信托基金作为一种产权形式,是一种集合投资制度,这一性质要求其必须在充分保护投资者的前提下,将投资收益放在首位。在中国的市场经济建设中,信托基金的设立已不仅仅是一种金融投资工具,它对于被投资企业及相关行业而言,担负着推进现代企业制度的形成、推动企业股份改造的创新作用,它真正形成了对企业的产权约束和管理约束,对于所投资企业促进合理经营,转换经营机制,强化资金的高效运用意义重大。
  3.房地产投资信托基金具有分散投资,降低风险的基金特点,不会对一个企业投入大量的资金以至取得控股地位,它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作,从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。同时,可以优化房地产行业内部结构。房地产投资信托基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目,从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合,有利于房地产产业大型企业集团的出现,实现资源的优化配置。
  4.中国发展房地产投资信托基金有助于民间的非法集资、地下基金等组织走上正轨。大量的民间金融资产需要寻找出路,但由于缺乏良好的投资途径而导致非法集资,地下“标会”、地下基金、地下钱庄等不规范的委托理财以及各种炒买炒卖现象盛行,由于其一般数额巨大,并涉及千家万户直接的经济利益,引发许多纠纷乃至重大的金融犯罪案件,形成一大社会问题,直接影响社会的稳定。而房地产投资信托基金的运营管理是在产权明晰、财务健全、运作透明的条件下进行的,并且管理、运营和保管三权分立,从制度上杜绝了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特点有利于引导民间资金脱离地下运营的投资轨道。
  5.中国发展房地产投资信托基金有助于促进中国证券市场国际化,大规模引进外资。房地产投资信托基金可以通过两种方式大规模吸引外资:一是在设立基金时吸引国外机构投资者的加入,使外资通过信托基金方式投资于国内的房地产市场。二是使房地产投资信托基金上市时公募或上市流通后,由国外机构投资者购买,这样的方式吸引外资可以带来多种益处:(1)可以较大规模的集中利用外资;(2)由于基金的规范运作与国际接轨可以使国外投资者放心地大量投入;(3)不会因大量境外“热钱”的涌入对国内购买市场造成冲击;(4)不会丧失对公司特别是国有公司的控制权;(5)由于基金的封闭运作和投向明确,并且明确规定了基金的设立年限,使外资大规模介入能够得到很好的调控,并不受外汇管制;(6)有利于金融业进一步与国际接轨,推动金融体制改革。
  综上所述,建立和发展具有中国特色的规范的房地产信托基金不仅是适时的,可能的,而且是十分必要的。
  
  三、中国发展房地产投资信托基金面临的障碍
  
  1.目前针对房地产投资信托基金的政策、法规及实施细则尚未出台,有关中国信托方面的立法仅有2001年出台的《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》和《设立境外中国产业投资基金管理办法》等。随着近几年中国信托业务的高速发展,现有信托法律法规框架内的一些条款已经不能满足房地产投资信托业务的需要。且关于房地产投资信托基金如何具有运作等具体操作中需要探讨和解决的关键问题更是未有明确的规定,中国发展房地产投资信托基金缺乏有力的法律保障,从而在一定程度上妨碍了房地产投资信托基金的发展。
  2.中国房地产信托难以获得税收优惠。在美国,房地产投资信托基金得以发展的根本原因是其能够享受税收优惠,美国税法规定,房地产投资信托基金的房地产资产属于免税资产。同时为了避免双重征税,房地产投资信托基金作为人的集合也不存在公司税的问题。而目前中国法律尚未对信托收益的税收方面作出明确的规定,缺少对房地产信托的税收激励政策,无法促进房地产信托的快速发展。
  3.中国现有的“资金信托管理办法”中有关资金信托计划不得超过(含)200份,且每份和约金额不得超过(含)5万元的限制,也是影响当前房地产信托业务发展的因素之一。众所周知,房地产作为资金密集型企业,其项目开发对于资金的需求是巨大的,因此房地产项目融资数额较大。根据上述规定,仅靠房地产信托资金远远无法满足房地产项目的资金需求。可见,在现阶段法律环境中,房地产信
  托资金还不能成为房地产融资的有效工具,进而也无法在房地产金融体系中处于主导地位。
  4.缺乏专业人才运作房地产投资信托基金。房地产基金的成功运作,需要大量包括基金管理、投资分析、财务顾问、房地产开发及研究及评后审计等方面的专业人才甚至是既懂房地产专业知识,又掌握投资银行业务和相关法律法规的通才。而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多,基金管理人员往往擅长单一的专业领域,很难适应大规模房产投资基金的经营运作,所以发展中国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。
  
  四、发展中国房地产投资信托基金的设想
  
  1.法制环境的建设。由于目前中国尚未出现真正的房地产投资信托基金,另外房地产信托的投资形式也存续时间较短。现阶段一方面加强对房地产投资信托理论的研究探索,制定出适合中国运行并发展的房地产投资信托基金理论依据。另一方面应尽快建立一套规范房地产投资信托基金的法律体系,使其有法可依。应进一步完善《公司法》和《信托法》、《投资基金法》,并专门针对投资基金的设立、发展、经营、退出等运作流程制定出切实可行的实施细则,使中国的房地产投资信托基金在成立之初即规范运作,同时随着其业务的快速发展,将做到有法可依、有章可循。另外房地产投资信托基金在税收优惠政策的调整上,可以通过区分收入的不同来源采取不同的征收方法。


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